Bygga om eller renovera lägenheten
Bostadsrättsinnehavaren har, enligt Bostadsrättslagen och föreningens stadgar, ansvar för att lägenheten hålls i ett bra skick. Detta brukar uttryckas så att bostadsrättsinnehavaren har ansvar för det inre underhållet.
Ibland vill man som lägenhetsinnehavare genomföra större renoverings- eller ombyggnadsarbeten. Då är det viktigt att känna till att en hel del åtgärder kräver tillstånd av föreningen. Ibland fordras dessutom bygganmälan av Stockholms stadsbyggnadskontor. Självklart måste man ha fått sådana tillstånd innan man påbörjar ombyggnationen.
Den som i samband med renovering söker sk ROT-bidrag behöver föreningens organisationsnummer: 769605-0074.
Hyreslägenheter får inte byggas om
Bor du i någon av föreningens hyreslägenheter gäller andra regler. En hyreslägenhet får inte byggas om av hyresgästen. Hyreslägenheten ska återlämnas i ursprungligt skick när hyreskontraktet sägs upp. (Eventuella ombyggnationer ska utföras av fastighetsägaren, dvs av föreningen.)
Kontakta föreningens förvaltare i god tid!
Kontakta föreningens förvaltare om du har frågor kring ombyggnation. Det är också förvaltaren som handlägger tillståndsärenden innan föreningens styrelse fattar beslut. Förvaltaren gör även en besiktning före och efter ombyggnaden om detta skulle behövas för att styrelsen ska kunna fatta beslut. Oftast behövs ingen besiktning eftersom vi har tillräcklig kunskap för att kunna fatta beslut ändå.
Vår fastighetsförvaltare når du via ombyggnad@brfherden8.se eller på telefon 08-775 72 00.
När behövs tillstånd av föreningen?
Större ombyggnationer kräver att man har fått (skriftligt) tillstånd av styrelsen.
Ska man göra något som fordrar bygganmälan eller bygglov av Stadsbyggnadskontoret måste man också alltid ha tillstånd från styrelsen.
Exempel på ombyggnad som kräver tillstånd är sådant som påverkar bärande konstruktioner (golv, vägg, tak), vattenledningar, avlopp eller el-central.
Eftersom det gått några år sedan fastigheten byggdes har branschreglerna för ombyggnation av våtrum ändrats. Byggfirmor ställer vid renovering krav på att få byta golvbrunnen för att de ska kunna lämna garanti på badrumsrenoveringen. Styrelsen ger sedan 2019 (Se infobrev från 2019-04) förutom byte av golvbrunn även tillstånd för att flytta golvbrunnen till annat ställe efter påskrivet tillstånd. Vår fastighets betongbjälklag är tunt och risken att gå igenom är mycket stor. Byte/flytt av golvbrunn ska ske med försiktighet för att minimera risken för följdskador. Kontakt måste tas med boende under för att det behövs stämpas (skyddas underifrån) så att inte bitar faller ner och slår sönder något i grannens badrum ifall man går igenom. Vi har tidigare haft några olyckor med genomslag (man har bilat genom ner till grannen).
Hur får man tillstånd – föreningens rutiner
Ansökan om tillstånd för ombyggnad skickas till ombyggnad@brfherden8.se.
Till ansökan ska bifogas fackmannamässiga ritningar (som tydligt visar vad som ska göras) och en enkel beskrivning om vad som ska utföras. Om åtgärden kräver bygganmälan hos Stockholms Stadsbyggnadskontor ska kopia av deras beslut också bifogas ansökan. [Länk till särskilt tillstånd för flytt av golvbrunn ska snart läggas in här]
Styrelsen har möjlighet att ställa villkor i ett tillstånd. Ett vanligt sådant villkor kan vara att lägenhetsinnehavaren ska lämna in en ny s.k. relationsritning efter genomförd ombyggnation. Se även ovan angående flytt av golvbrunn.
På vilka tider får man bygga om?
Ombyggnadsarbeten (buller) får endast förekomma på följande tider:
- Vardagar: kl 8-19
- ”Vanliga” lördagar och söndagar: kl 10-17
- Övriga tider och på helgdagar är inga störande arbeten tillåtna.
Informera grannar i god tid vid störande arbeten, exempelvis genom anslag i porten. Innebär ombyggnationen mycket buller ska anslag även sättas upp i angränsande portar eftersom borrljud sprids lång väg.
Den som anlitar hantverkare är ansvarig för att hantverkarna känner till - och också följer - de regler som gäller i vår förening. Detta gäller oavsett om du själv har flyttat in i lägenheten eller ej.
Byggavfall
Byggavfall får inte lämnas i föreningens grovsoprum. För att få ställa storsäckar (Bigbag eller liknande) på trottoarerna krävs polistillstånd. Läs mer under "Vanliga frågor" längre ner på sidan samt på www.anmalstorsack.se .
Bygganmälan hos Stadsbyggnadskontoret
Större ombyggnadsåtgärder kräver bygganmälan hos Stadsbyggnadskontoret. På Stadsbyggnadskontorets hemsida finns förteckning över vad som fordrar bygglov respektive bygganmälan.
Ingrepp i bärande konstruktioner (exempelvis ingrepp i bärande väggar eller bilning i golv för att flytta avlopp) kräver bygganmälan – och tillstånd från föreningen, enligt ovan.
Se Stadsbyggnadskontorets hemsida http://www.stockholm.se/sbk
Vanliga frågor
I texten nedan ger vi svar på vanliga frågor rörande ombyggnad. För säkerhets skull - kolla alltid med vår förvaltare om vad som gäller i god tid innan ni börjar bygga om! Skriv till ombyggnad@brfherden8.se.
Lägenhetsinnehavarens ansvar
Den som bygger om sin lägenhet har alltid ansvaret för skador som uppstår vid denna ombyggnad och kostnader för dessa - både i den egna och andras lägenheter.
Byggavfall får inte slängas i föreningens grovsoprum
Den som bygger om måste på egen bekostnad transportera bort allt byggavfall till någon av stadens återvinningscentraler (ÅVC). Byggavfall får inte slängas i föreningens sopnedkast eller grovsoprum.
Läs mer på Renhållningsförvaltningens hemsida.
Vill man hyra en container måste man träffa överenskommelse med fastighetsförvaltaren om lämplig placering av denna.
Bigbag och andra storsäckar för byggavfall fordrar polistillstånd
Det är inte tillåtet att ställa storsäckar och byggavfall på trottoarer etc. De hindrar framkomligheten för rörelsehindrade personer samt för kommunens renhållningsfordon och snöröjningsmaskiner.
Mer information hittar man på kommunens och polisens gemensamma webplats www.anmalstorsack.se.
Om du (eller byggfirman) sökt och fått polistillstånd för att ställa upp storsäckar vill vi att du informerar föreningens förvaltare om vilket nummer tillståndet har. Det behöver vi ifall någon anmäler att det står säckar med byggavfall på gatan eller gården.
Vi uppmanar alla boende som som vill renovera eller bygga om att se till att byggavfallet transporteras bort så fort som möjligt. Helst redan samma dag!
Vad får man göra?
Icke bärande väggar (gipsväggar)
Det är tillåtet att flytta eller ta bort icke bärande väggar (gipsväggar). Styrelsen ska dock, i enlighet med föreningens stadgar, informeras med skiss eller liknande. Informationen kan lämnas via ombyggnad@brfherden.se
Bärande konstruktioner (väggar, golv och tak)
Föreningen är särskilt restriktiv vad gäller förändringar i bärande konstruktioner - vare sig det gäller golv, vägg eller tak. I princip ges inga tillstånd för ingrepp i bärande konstruktioner.
För att tillstånd ska kunna ges ställer styrelsen krav på ritningar och konstruktionsunderlag från en auktoriserad entreprenör.
Bilning och liknande arbeten är alltså i normalfallet strängt förbjudet.
Anledningen till styrelsens mycket restriktiva inställning är att det vid ett par tillfällen har skett olyckor där man bilat i golvet varpå det blivit hål ner till lägenheten under. Betongbjälklaget är alltså ganska tunnt. Boende får istället försöka hitta andra lösningar på sina ombyggnadsplaner.
Toalett- , dusch- och badrum
Vid utbyte av kakel, golvmaterial, etc. ska styrelsen informeras.
Om fuktspärren bryts i ett våtutrymme, måste ny fuktspärr ovillkorligen skapas. Denna ska vara gjord av godkänd fackman.
Flyttning av avloppsrör, toalettstol, etc. tillåts i princip inte.
Ansvaret ligger hos boende att se till att det blir fackmannamässigt utfört och enligt gällande regler. Därför ska medlemmen se till att entreprenören har badrumscertifiering samt att de lämnar dokumentation på arbetet. Det finns bra dokument att hämta på Konsumentverkets hemsida. www.konsumentverket.se
Föreningen ställer aldrig krav på entreprenören utan det är medlemmen som får stå till svars om fel skulle uppstå.
Byte av handdukstork - styrelsen rekommenderar att man byter till elektrisk handdukstork.
Handukstorken som är monterad (original vid husets bygge 1993) är monterad på vvc (varmvattencirkulationen) och utan avstängningsmöjlighet. Det är en förutsättning för att få ha handdukstork på vvc. Finns avstängningsmöjlighet uppkommer risk för legionella.
En elektrisk handukstork kan man själv stänga av och det finns ingen risk för legionellabakterier!
El-arbeten
Alla el-arbeten ska utföras av behörig elektriker. Ledningar och annat el-material som får ny dragning eller inte ska användas vid exempelvis nedtagning av en vägg, måste hanteras på ett fackmannamässigt sätt.
Radiatorer (värme-element)
Radiatorer får inte flyttas eller avlägsnas, då det kan medföra skador på fastigheten. Bakom många radiatorer finns friskluftsintag som varken kan täckas för eller flyttas utan att rubba fastighetens ventilation. Värmeledningarna (vattenledningarna) i huset är dessutom sammankopplade mellan olika våningsplan.
OBS! Radiatorerna tillhör fastigheten, dvs de är inte den enskilde lägenhetsinnehavarens egendom.
Vattenburen golvvärme
Det är inte tillåtet att lägga in vattenburen golvvärme i lägenheten. Elektrisk golvvärme i exempelvis badrum är tillåtet under förutsättning att installationen görs av behörig fackman.
Spiskåpor och spisfläktar
Fastighetens ventilation är av typen ”frånluftssystem” (med värmeåtervinning innan frånluften åker ut i skorstenen). Det betyder att friskluft tas in via ventiler vid lägenhetens fönster (dock inte i köket). Via fläktar på vinden sugs luften ut genom ventilerna i badrum, wc, klädkammare och kök (spiskåpan). I spiskåpan finns ingen fläkt. I stället finns ett spjäll som styrs av en timer, dvs en anordning som gör att man kan öka utsuget vid behov.
Vill man byta spiskåpa finns två alternativ.
Alternativ 1
Man byter den befintliga spiskåpan till en ny av samma typ, dvs. kåpa utan fläkt, med ett spjäll som kan forceras.
Alternativ 2
Man installerar en spiskåpa med kolfilterfläkt.
För att kolfilterfäkt ska vara tillåtet krävs två saker.
a) Fläkten får absolut inte anslutas direkt till ventilationsröret.
b) Ett "begränsnings-don" måste monteras på ventilationsrörets mynning (av samma typ som finns i badrum, klädkammare, wc, etc.).
Det är inte tillåtet att ansluta en fläkt direkt till ventilationsröret eftersom det rubbar balansen i fastighetens ventilationssystem. Detta leder till att matos sprids till andra lägenheter genom ventilationsrören.
Spisen
Den ordnarie (urspungliga spisen) är på 400 V och 3-fas med speciell stickpropp (tre ledare).
Gasspis
Det är tillåtet att byta ut lägenhetens spis till en gasspis om man följer de säkerhetsföreskrifter som myndigheterna ställer.
Gasoltuber över 5 liter får inte förvaras i lägenheterna!
I källare, garage eller på vinden får gasflaskor inte förvaras.
Sprängämnesinspektionen har beslutat om detta och det är självklart väldigt viktigt att dessa föreskrifter följs.
Läs mer på: https://www.msb.se/sv/Forebyggande/Brandfarligt--explosivt/
Balkonger
Inga permanenta förändringar av balkongerna får göras utan tillstånd av styrelsen. Detta inkluderar borrning balkongstomme både i den egna och i grannens, målning, svetsning, etc. Generellt ges inga tillstånd.
Föreningen har regler om balkongskydd och markiser (färg och modeller). Markisreglerna hittar du under fliken "Markiser och balkongsskydd".
Den som har problem med duvor på balkongen kan få speciellt nät monterat av Anticimex på föreningens bekostnad. Hör i så fall av dig till vår förvaltare.