Årsredovisningar

Längst ner på denna sida finns föreningens årsredovisningar (pdf-format).

Årsredovisningar publiceras först efter att de blivit godkända av föreningens medlemmar vid den ordinarie föreningsstämman.

Kommentarer kring vår årsredovisning
Vi vill gärna kommentera våra årsredovisningar eftersom vi ibland får frågan om vår ekonomi är bra eller dålig. Den som undrar har då ofta sett att vi varje år går med underskott i resultaträkningen.

Skilj på bostadsrättsförening och aktiebolag
Först vill vi framhålla vikten av att man inte läser bostadsrättsföreningars årsredovisning som man gör när det gäller aktiebolag.

Syftet med en bostadsrättsförening
Syftet med bostadsrättsföreningar är att till "självkostnadspris" tillhandahålla så bra och billigt boende som möjligt för medlemmarna. Inte att ”gå med vinst”. Naturligtvis ska föreningen ha ett överskott så att man kan betala kommande års underhåll och reparationer, men det räcker med det.

Kassaöverskott?
Istället för att fastna i resultaträkningen bör man kika närmare på om föreningen får in pengar i den takt som räkningar ska betalas, och att det blir en del över som kan avsättas till kommande års underhållsåtgärder. Kolla därför att bostadsrättsföreningen du är intresserad av har ett kassaöverskott!

Fastighetens skick?
Hur mycket pengar som behöver avsättas varje år beror på hur fastigheten ser ut. Behövs det mycket reparationer och underhåll kommande år, eller verkar fastigheten vara i gott skick? För att få svar på sådana frågor måste man naturligtvis besöka fastigheten för att bilda sig en egen uppfattning.

Andra in- eller utbetalningar?
Utöver själva resultaträkningens kostnader och intäkter så måste man fundera över om föreningen haft ytterligare in- eller utbetalningar. Kanske har någon kvarvarande hyreslägenhet upplåtits med bostadsrätt under året? I så fall har föreningen fått mera pengar än vad som framgår av resultaträkningen. Finns dessa pengar på föreningens bankkonto, eller har föreningen kanske använt dem för att amortera föreningens lån? Svar på dessa frågor hittar man i balansräkningen.

Avskrivningar – linjär avskrivning i Herden 8
I april 2014 meddelade Bokföringsnämnden att så kallad progressiv avskrivning (lite de första åren och mer de senare åren) inte är en godkänd metod för avskrivningar i bostadsrättsföreningar. I Brf Herden 8 är detta inget problem för vi har alltid tillämpat linjär avskrivning (samma procentsats varje år).

En bostadsrättsförening kan redovisa underskott ett eller flera år och till och med en ansamlad förlust i det egna kapitalet utan att det innebär något ansvar för styrelseledamöterna, under förutsättning att likviditeten i föreningen är tillräcklig och att tillräckliga fonderingar görs för framtida underhåll. Under de förutsättningarna kan inte en räkenskapsmässig förlust under ett eller flera år i följd i sig vara ansvarsgrundande. Om ett underskott kan hota bostadsrättsföreningens existens måste styrelsen vidta åtgärder för att hantera detta. Underlåter styrelseledamöterna att vidta åtgärder kan de bli skadeståndsskyldiga.

Den som är medlem i en bostadsrättsförening med god likviditet behöver alltså inte vara rädd för att föreningens styrelse på grund av lag skulle vara tvungen att chockhöja årsavgiften i syfte att täcka en redovisningsmässig förlust som uppstår till följd av att föreningen börjar tillämpa linjär avskrivning, såvida inte annat krävs i stadgarna.
Läs mer om avskrivningar.
 

Det är alltså mer än bara resultaträkningen man måste beakta innan man vet om en förenings ekonomi är bra eller dålig.

Mer om vår förening - Brf Herden 8
Åter till vår förening – vi har hittills haft kassaöverskott varje år. Föreningen har haft oförändrade månadsavgifter sedan 2001 (det var då vi förvärvade vårt hus). Under våren 2008 sänkte vi årsavgifterna med 10% bland annat tack vare sänkningen av föreningens fastighets- och inkomstskatt.
Under många år har vi också lyckats amortera på våra lån. Visserligen olika mycket, men vi har amorterat! Anledningen till detta är inte att vi generellt sett haft för höga avgifter utan för att flera kvarvarande hyreslägenheter upplåtits med bostadsrätt. Köpeskillingen (insats + upplåtelseavgift) har vi i princip använt oavkortat till amortering av föreningens lån. På så sätt har vi minskat våra framtida räntekostnader. Detta anser vi vara det bästa sättet att få så stor "avkastning" som möjligt utan att på något sätt spekulera med medlemmarnas pengar.

Vår resultaträkning brukar sluta med ett underskott på ca 2 miljoner kr, ibland något mer. Varför?
Ja, i första hand därför att våra intäkter och kostnader ser ut som de gör. Men lägg märke till att en stor kostnad i resultaträkningen är ”värdeminskningsavdrag” på drygt 4 miljoner kr/år. Detta är dock en bokföringsmässig kostnad – det är inte någon utgift (ingen betalning alltså). Utgiften (betalningen) hade vi hösten 2001 när vi köpte fastigheten för drygt 400 miljoner kronor av Familjebostäder AB.
Räknar man bort det årliga värdeminskningsavdraget i resultaträkningen hamnar vi istället på ca 2 miljoner kr i överskott ("vinst").

Sammanfattning
Att en förening går med underskott behöver inte betyda att ekonomin är dålig.
Å andra sidan behöver en förening som visar överskott inte heller ha bra ekonomi (fastigheten kanske är i dåligt skick och man skulle behöva ta in ännu mera i intäkter för att ha råd att betala framtida reparationer och underhåll).